주택임대차보호법상 실거주 이유로 갱신요구가 거절되지 않았다면 갱신되었을 기간 만료전 목적 주택을 임대한 경우 어떻게 되나요?(26년 최신판례등)

주택임대차보호법상 실거주 이유로 계약갱신 요구가 거절되었는데 거절이 없었다면 갱신되었을 기간 만료전 3자에게 임대한 경우 정당한 이유 및 손해배상 문제는 어떻게 될까요? 이하에서는 관련하여 26년 최신판례 및 개인의견 등을 정리해두었으니 꼭 한번 읽어보시기 바랍니다.

 

## 1. 주택임대차보호법상 계약갱신 요구에 응해야 하지 않나요?

 

 1) 주택임대차보호법 6조의3 1항은 임차인이 6조 1항 전단의 기간 이내 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절 못하는 것을 원칙으로 하되, 각호에서 예외를 규정하고 있습니다.
 
 2) 예외가 되는 경우는 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우, 임차인이 임대인 동의 없이 전대한 경우 등을 들고 있습니다.

 

 

## 2. 임대인이 실제 거주한다고 하며 갱신을 거절했다가 3자에게 임대한 경우 어떻게 되나요?

 

 1) 주택임대차보호법 6조의3 5항은 임대인이 1항 8호[임대인(임대인의 직계존속, 직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우]의 이유로 갱신을 거절했다가 갱신거절이 없었다면 갱신되었을 기간 만료 전 정당한 사유 없이 3자에 임대를 한 경우, 갱신거절로 인한 임차인의 손해를 배상해야 한다고 규정하고 있습니다.
 
 2) 그렇다면 정당한 사유는 어떻게 판단해야 하는 걸까요? 이에 대해서는 아래에서 살펴보도록 하겠습니다.

 

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## 3. 정당한 사유 관련 실사례 및 개인의견

 

 1) 관련하여 대법원에서는, 임대인 A가 자신이 실거주하려 한다는 이유로 임대차계약 갱신 요구를 거절하였는데, 계약 종료 후 2년이 경과하기 전에 3자에게 목적물을 임대하자 문제가 된 사안에서, 원심은 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 불가피한 사유로 3자에 임대한 것이라는 A주장에 대해 주택임대차보호법 6조의3 5항 정당한 사유는 임대인이 증명해야 하는데, A주장 사유는 갱신거절 당시 예측이 불가능했던 사유가 아니고, 3자에게 임대하는 것이 불가피한 것도 아니었던 것으로 정당한 사유를 인정할 수 없다는 취지로 판단하였는데, 이 같은 원심의 판단을 수긍하는 취지로 상고를 기각한 사례가 있습니다(대법원 2026.9.10. 선고 2026다203203 판결 참조, 대법원 > 재판 > 주요판결 상세 ).
 
 2) 이 사안에서 주목할 만한 점은, 주택임대차보호법 6조3 5항에서 1항 8호의 경우 정당한 사유에 대해 입증책임이 임대인에게 있다고 본 점입니다. 따라서 1항 8호의 사유로 갱신요구를 거절할 경우 이러한 판례 등을 근거로 갱신요구의 적정성 등에 대해 적극적으로 검토해 볼 필요가 있다 생각됩니다.

 

 

## 4. Q&A

 

### Q) 실거주 목적으로 계약갱신을 거절할 경우 다투기 어렵지 않나요?
 
Ans. 물론 임대인이 실거주 목적을 이유로 갱신을 거절할 경우, 이에 대해 다투기 쉽지 않겠지만, 주택임대차보호법 6조3 5항에서 특별히 실거주 목적의 경우 관련 손해배상 규정을 두고 있고, 위 판례에서 언급한 바와 같이 정당한 사유에 대한 입증책임도 임대인에게 있다고 할 수 있으므로, 갱신거절의 적정성에 대해 적극 검토하고 협의하는 등으로 대처하는 것이 바람직하다 생각됩니다.

 

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