아파트 외벽 균열로 인한 누수시 손해배상 책임은 어떻게 되나요?(26년 최신판례 분석의견 및 Q&A)

 

아파트 외벽 균열로 인해 누수피해가 발생했을때 누구에게 어떤 손해배상 책임을 물어야 할까요? 아래에서는 이와 관련하여 최신 판례 분석의견 및 Q&A를 정리해 두었으니 꼭 한번 읽어보시기 바랍니다.

 

## 1. 아파트 외벽 균열로 인한 누수는 누구 책임인가요?

 

 1) 아파트 외벽의 균열로 인하여 누수가 발생하면 매우 당황스러울 수 있고, 이걸 누구 비용으로 보수를 해야 할지 의문스러울 수 있습니다. 

 

 2) 기본적으로 집합건물의 외관과 안전을 위한 외벽은 공용부분에 해당한다 할 것이기에(대법원 2011.4.28. 선고 2011다12163 판결 등 참조), 공용부분에 대한 관리책임은 공용부분 관리 등을 위해 구성된 입주자 대표회의로 볼 수 있다 생각합니다.

 

 

## 2. 아파트 외벽 균열로 인한 누수 시 배상책임 범위는 어떻게 될까요?

 

   손해배상의 범위 문제는 개별 사안마다 손해의 범위가 다를 수 있을 것인데, 기본적으로 수리를 해야 하기 때문에 원상회복 비용이 포함될 것이고, 만일 누수로 인하여 물건에 문제가 생겼다거나, 호실을 사용하지 못한 손해가 있다면 이 역시 손해의 범위로 주장해 볼 수 있다 생각합니다.

 

출처 Unsplash

 

 

## 3. 실사례와 개인의견

 

 1) 관련하여 한 판례에서는, 아파트 ○호 소유자 A는 아파트 외벽 균열로 인해 누수가 발생하여, 임대를 못하게 되었다며, 원상회복비용 등을 입주자대표회의 B를 상대로 청구한 사안에 대하여, 법원은 집합건물에서 외벽은 구조상 구분소유권의 목적이 되지 않는 공용부분이고, 공동주택 외벽도 마찬가지로 B가 관리하는 공용부분에 해당한다는 전제로, 감정결과를 감안하여 누수가 외벽균열로 인해 발생한 것으로 봄이 타당하고, 따라서 원상회복비용과 누수로 인해 A의 사용수익권이 직접적으로 침해된 부분에 대해 배상책임을 인정한 사례가 있습니다(수원지방법원 2026.4.15. 선고 2025가합11544 판결, 우리법원 주요판결 - 상세보기 | 수원지방법원).

 

 2) 위 사안에서 주목할 만한 점은, 공동주택의 외벽도 입주자대표회의가 관리하는 공용부분으로 본 점과, 배상책임 범위에 있어서 누수로 인해 직접적으로 침해된 사용수익권도 배상의 범위로 포함을 시켰다는 점입니다. 따라서 외벽의 균열 및 누수와 관련해서는 공용부분 관리책임이 있는 측에 적극적으로 보수 등을 주장해 볼 필요가 있다 생각합니다.

 

 

## 4. 손해배상 책임 관련 주의해야 할 점은 무엇인가요?

 

 1) 배상책임과 관련하여 손해액을 입증하기 위해 견적이나 실제 사용된 비용에 대한 영수증 등 자료를 잘 구비할 필요가 있습니다.

 

 2) 그리고 외벽 균열을 방치하는 등으로 손해가 확대되는 등 문제가 생기면 아무래도 손해배상의 범위를 정함에 있어 이런 부분이 반영될 여지가 있기 때문에, 균열 등 문제가 발생할 경우 관리책임이 있는 측에 알리고 조치를 구하는 등 신속한 대처를 할 필요가 있습니다.

 

 

## 5. Q&A

 

### Q) 외벽 균열에 대한 부분은 해당 호실에서 책임져야 하지 않나요?

 

  Ans. 물론 이런 부분이 헷갈릴 수도 있지만, 외벽은 건물전체의 안전이나 외관과 관련된 부분으로 공용부분으로 봄이 타당하고, 이에 따라 공용부분을 관리하는 측이 기본적으로 책임질 문제라 생각합니다.

 

출처 Pixabay