임차인이 계약갱신 요구에 대한 예외로 임대인이 실제 거주하려는 경우는 어떻게 판단하나요?(26년 최신판례 분석의견 및 Q&A)

 

임차인이 계약갱신을 요구하는데, 임대인이 이에 대한 예외로 실거주를 주장한다면 매우 당황스러울 수 있습니다. 실제 거주하려는 경우를 어떻게 판단할까요? 이하에서는 관련하여 26년 최신판례 분석의견 및 Q&A 등을 정리해두었으니 꼭 한번 읽어보시기 바랍니다.

 

## 1. 임대인의 갱신거절은 어떻게 되나요?

 

 1) 주택임대차보호법에서는 임대인이 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 임차인에게 갱신거절 통지 등을 하지 않은 경우 임대차기간이 끝난 때 전 임대차와 동일 조건으로 재임차 한 것으로 본다는 취지로 규정하고 있습니다(동법 6조 1항 참조).

 

 2) 그리고 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우도 같다고 하여 계약의 갱신에 대해 규정하고 있습니다.

 

 

## 2. 임차인의 갱신요구권은 어떻게 되나요?

 

 1) 다만 주택임대차보호법 6조에도 불구하고 임차인이 동법 6조 1항 전단의 기간 이내 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하여, 임차임의 갱신요구권을 보다 강하게 보호하고 있는데,

 

 2) 후술하는 바와 같이, 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 등에는 예외에 해당한다는 취지로 규정하고 있습니다(동법 6조의 3 참조).

 

출처 Unsplash

 

 

## 3. 실사례와 개인의견

 

 1) 관련하여 한 판례에서는, 임대인 A가 임차인 B에게 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 기간 내에 임대차계약 갱신거절 통지를 하였는데, B는 동 기간 내에 갱신을 요구하였고, 이에 A는 실거주를 이유로 갱신을 거절한 것이라 주장하여, 분쟁이 발생한 사안에서, 법원은 임대인이 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인 측에 있고, 임대인의 의사가 진정하다는 것을 일반적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정되어야 하는데, 이는 임대인이나 가족의 사회적 환경, 실거주 의사를 가지게 된 경위, 전후 사정, 이사준비 유무 등을 종합고려해야 한다는 전제하에(대법원 2023.12.7. 선고 2022다279795 판결 참조), 여러 사정을 종합하여 실거주를 위해 갱신 거절하였다는 점을 인정하기 부족하다는 취지로 판시하였습니다(서울북부지방법원 2026.6.19. 선고 2026가단101599 판결 참조, 우리법원 주요판결 - 상세보기 | 서울북부지방법원 ).

 

 2) 위 사안에서 주목할만한 점은, 갱신거절을 위한 실거주에 대한 입증책임은 임대인 측에 있다고 보는 점과, 실거주 의사의 진정성에 대해 구체적인 여러 사정을 토대로 판단하고 있다는 점입니다. 따라서 갱신요구에 대한 거절의 정당성이 문제가 된 경우 사유 해당성과 진정성에 대해 면밀히 검토해 볼 필요가 있습니다.

 

 

## 4. 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유는 무엇이 있나요?

 

 주택임대차보호법 6조의3 1항 각호에서 규정하고 있는데, 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임대인 동의 없이 목적 주택 전부 또는 일부를 전대한 경우, 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 등을 구체적으로 규정하고 있습니다.

 

 

## 5. Q&A

 

### Q) 갱신을 거절할 경우 어떻게 해야 하나요?

 

 Ans. 갱신을 거절하는 사유가 무엇인지 정확하게 알려달라고 하고, 이것이 과연 갱신거절 사유에 해당성이 있는지, 또한 진정성이 있는지 등을 면밀히 따져봐야 할 것입니다.

 

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