상가건물 임대차기간 만료후 건물매수인에게 보증금 반환 청구 가능한가요?(26년 최신판례 분석의견 및 Q&A)

 

상가건물임대차 기간이 만료된 이후, 건물을 매수한 사람을 상대로 보증금을 달라고 할 수 있을까요? 아래에서는 관련해서 최신 판례 분석의견 및 Q&A 등을 정리해 두었으니 꼭 한번 읽어보시기 바랍니다.

 

 

## 1. 상가건물 임대차기간 종료하면 돈을 바로 반환해줘야 하는 것 아닌가요?

 

 1) 물론 상가건물 임대차기간이 종료되면 임차인은 상가를 원상회복하여 임대인에게 인도해 주고, 임대인은 보증금을 돌려주는 것이 일반적이라 할 수 있습니다.

 

 2) 그러나 기간이 종료가 된 이후 보증금 반환을 받지 못한 상황에서, 임대인인 건물소유자가 건물을 매도하여 건물 매수인이 새로운 소유권자가 될 수가 있는데, 이럴 경우 새로운 건물소유권자에게 반환을 청구할 수 있을지 의문이 들 수 있습니다.

 

 

## 2. 상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법')상 보호되는 규정이 있지 않나요?

 

 1) 상가임대차법 9조 2항은 임대차 종료한 경우라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다고 규정하고 있습니다.

 

 2) 또한 3조(대항력 등) 2항에서 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고 있습니다.

 

출처 Unsplash

 

 

## 3. 실사례 및 개인의견

 

 1) 관련하여 한 판례에서는, 임대차기간 만료가 된 상황에서 임대인이 A에서 B로 변경되자, 임차인 C가 B에 대해서 임대차보증금 반환을 청구한 사안에서, 상가건물 임대차에서 기간만료 등으로 임대차가 종료되었다 하더라도 상가임대차법 9조 2항에 따라 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하게 되고, 상가임대차법 3조 2항은 대항력의 내용을 정한 것으로, 임차인이 3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물 양도로 소유자 변동 시 새로운 소유자가 임대인 지위를 당연히 승계한다는 전제로, 대항력 있는 상가건물 임대차계약 기간 만료 이후 보증금을 반환받지 못한 상황에서 건물의 소유권을 취득한 B는 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수한다고 본 사례가 있습니다(대법원 2026.4.9. 선고 2023다307116 판결, 대법원 > 재판 > 주요판결 상세 ).

 

 2) 위 사례에서 주목할 만한 점은, 상가임대차법에 따라 보증금 미반환 시에는 임대차관계가 존속하게 된다는 점, 상가임대차법에 따라 대항력을 취득한 다음 건물 소유자가 변동된 경우 새로운 소유자가 보증금 반환채무를 인수하게 되어 보증금 청구가 가능하다고 보는 점입니다. 따라서 보증금을 반환받지 못한 상황에서 건물소유권자가 변동되는 등 사정이 발생한다면 위 판례의 취지 등을 잘 참고하여 보증금 회수에 적극 나설 필요가 있습니다.

 

 

## 4. 보증금 반환을 위해 주의해야 할 점이 있나요?

 

 1) 보증금은 통상 큰 액수이기 때문에 보증보험의 활용 및 상가임대차법상 대항력을 갖추고, 확정일자를 부여받는 등 보호를 받기 위한 노력들을 꼼꼼히 확인하고 이행할 필요가 있습니다.

 

 2) 위와 같은 충실한 사전 조치를 취한 뒤, 만일 보증금 관련 분쟁이 생기면, 위와 같은 판례 등을 근거로 협의 등을 통해 보다 원만하게 분쟁해결이 가능할 것이라 생각합니다.

 

 

## 5. Q&A

 

### Q) 임대차기간 만료 상황에서 보증금 미반환시 기존 소유자와 새로운 소유자가 서로 책임을 미룰 수 있지 않나요?

 

  Ans. 물론 그럴 가능성도 있습니다. 따라서 건물소유자가 변경될 만한 사정이 생기면 보증금과 관련된 문제를 기존 소유자 및 새로 소유자가 될 사람과 이러한 부분에 대해 명시적으로 확실히 정리해 두는 것이 분쟁을 줄이는 방법이 될 것이라 생각되고, 만일 정리가 안된 채 흘러가게 되어 문제가 된다면, 본인의 상황 및 판례의 태도 등을 면밀히 검토하여 적극 협의에 나서는 등 조치가 필요할 것으로 생각됩니다.

 

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