감염병 예방조치로 폐업하게 되었을때 임대차계약 해지할 수 있나요?(25년 최신판례 분석의견 및 Q&A)

 

감염병 예방조치로 인해 매출이 급감하고 부득이하게 폐업하게 되었을때, 임대차계약이 유지되어 차임만 지급하게 된다면 경제적으로 너무 힘든상황을 맞게 됩니다. 이러한 경우 임대차계약을 해지할 수 있는지에 대해 최신 판례와 법령을 정리해 봤으니, 꼭 읽어보시기 바랍니다.

 

## 1. 감염병 예방조치에 따라 발생하는 사정변경

 

 1) 코로나 사태에서 겪은 바와 같이 감염병예방법에 따른 집합제한, 운영시간 제한 등의 조치는 음식점, 상가 등 개별 사업자들의 매출에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.

 

 2) 이러한 상황에도 차임 부담만 계속 지게 되는 상황이라면 임차인에게 지나치게 가혹할 수 있는 바, 상가건물 임대차보호법에서는 이러한 상황을 상정하여 임차인의 해지권을 규정하고 있습니다.

 

 

## 2. 경제사정의 중대한 변동과 해지권은 어떤 관계가 있나요?

 

 1) 상가건물 임대차보호법에서는 감염병예방법 49조 1항 2호의 집합제한이나 금지조치, 2호의2에 따른 운영시간 제한을 3개월 이상 받아 경제사정에 중대한 변동이 발생하여 폐업했다면 임대차 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있는데(11조의2 참조), 이는 다소 불가항력적인 환경변화 및 제재로 인한 수익감소 및 폐업에도 불구하고 임대차계약만 유지되어 부채만 늘어나는 것이 매우 불합리하다는 발상을 기초로 들어온 것이라 생각합니다.

 

 2) 그리고 상가건물 임대차보호법 11조의2 2항에서는 해지 효력발생 시점을 해지 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생하도록 규정하여 임대인이 준비를 할 수 있는 기간을 어느 정도 확보하고 있다는 측면에서 나름 균형감 있게 법률을 제정한 것으로 보입니다.

 

출처 Unsplash

 

## 3. 관련 최신 판례와 개인적 의견 

 

 1) 관련하여 최근 하급심 판례에서는, A에 대해 코로나 확산 방지를 위해 인원수 제한, 영업시간 제한, 거리두기 등의 조치가 이루어졌으나, 조치 해제 이후 약 몇 년 경과 후 폐업 및 해지 통지를 한 점, A는 영업방식 전환 및 일정기간 영업 중단한 사정이 영업이익에 영향을 미쳤을 것으로 보이는 점 등을 고려할 때, 사정변경을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있다 보기 어렵다는 취지로 판시하고 있습니다(서울중앙지방법원 2025.7.25.선고 2024가합105374 판결, 우리법원 주요판결 - 상세보기 | 서울중앙지방법원).

 

 2) 이 사례에서 주요 포인트는, 감염병예방법에 따른 조치와 관련한 상가건물 임대차보호법 해지권 인정에 있어 다소 적용을 엄격하고 있다는 점과, 감염병예방법의 조치와 폐업 간의 상관관계를 보다 높게 입증해야 할 필요가 있어 보인다는 점입니다. 하지만 만일 장기간 임대차계약을 체결한 상황에서 감염병 관련 조치로 영업에 심대한 타격을 입은 상태에서 어떻게든 영업을 이어가려 노력하다 폐업한 경우라면 비록 조치가 해제된 상황이라 하더라도 해지권을 인정해 주는 것이 보다 합리적일 수 있다 생각합니다.

 

 

## 4. 어떻게 하면 분쟁의 예방과 대처에 도움이 될까요?

 

 환경 변화로 코로나 사태와 같은 일이 또 반복될 수 있기에, 위 상가건물 임대차보호법에 있는 해지권도 좋으나, 계약을 체결할 때 가령 당사자간 특약으로 감염병예방을 위한 조치가 어느 기간 장기화 될 경우 매출이 어느 정도 감소를 하면 해지권을 행사할 수 있도록 명시해 두는 것도 감염병 사태에 대한 대비와 분쟁 예방에 도움이 될 것입니다.

 

## 5. Q&A

 

### Q) 감염병예방법의 예방조치로 인한 심각한 영업감소 만으로 해지권을 행사할 수 없나요?

 

  Ans. 일단 상가건물 임대차보호법 11조의2 1항에서는 ...경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우라고 하여 폐업을 명시하고 있기 때문에, 영업감소 만을 가지고 위 법조항에 근거한 해지권을 행사하기는 쉽지 않아 보입니다. 다만 상호 협의를 하여 해지를 하거나, 계약체결 당시 예방조치로 인한 심각한 영업감소 시 일방이 해지권을 행사할 수 있도록 규정해 놓았다면 약정에 근거하여 해지 주장을 해 볼 수 있을 거라 생각합니다.

 

출처 Pixabay