임대인이 임대료를 올리려고 할 때 어떻게 대처해야 하나요?(25년 최신판례 분석의견 및 Q&A)

임대인이 갑자기 임대료를 올리자고 하면 매우 당황스러울 수 있고, 비용 부담도 매우 커집니다. 이러한 경우 무조건 응하는 것은 바람직 하지 않습니다. 어떻게 대응해야 할 지에 대해서 최신 판례 분석 및 의견 등을 정리하였으니 꼭 살펴보시기 바랍니다.

## 1. 임대차에 있어 차임증감은 항상 민감한 문제

 

 1) 민법은 628조에서 경제사정 변동 등으로 인해 약정한 차임이 상당하지 않게 된 경우 당사자는 장래에 대한 차임 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.

 

 2) 임대인 측에서는 물가상승 등에 따라 차임 증가를 청구하려 할 것이고, 임차인 측에서는 경기악화 등을 이유로 차임 감액을 청구하고 싶을 것입니다. 그렇다면 디테일하게 이런 부분들에 대한 실사례는 어떻게 구현되고 있을까요.

 

 

## 2. 어떤 경우 차임이 부당하게 되었다고 보나요?(관련 대법원 판례)

 

 1) 대법원은 원심이 이 사건 식당 등에 대한 사용료 약정에  A 측을 구속시키는 것이 현저히 부당하다 하여  A 측에 B에 대해 감액을 청구할 수 있다고 한 원심 판결은 수긍할 수 없다고 하였습니다. 이유인 즉, 여객수의 감소와 식당 영업실적 간의 상관관계에 대한 자료가 없는 등 사정에 비추어 영업실적이 저조했다 하더라도 이는 경영예측과 투자 실패로서 감수해야 할 사정이라는 취지로 판시하였습니다(대법원 2004.1.15. 선고 2001다12638 판결, 케이스노트 참조, 대법원 2001다12638 - CaseNote).

 

 2) 동 사안에서 주목할 점은 민법상 경제사정 변동 등으로 인해 차임이 부당하게 된 경우라 보는 것을 다소 엄격하고 디테일하게 판단하고 있다는 점입니다.

 

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## 3. 실사례와 개인의견

 

 1) 관련하여 하급심에서는 민법 628조와 관련하여,  이는 책임 없는 객관적 경제사정 변화로 인한 재조정으로, 당사들이 부담해야 할 위험의 결과를 이유로 한 차임 증감이 불가하고, 동 규정은 편면적 강행규정이라는 전제하에, 임대인 Y 측의 차임증액 청구를 금하는 특약이 유효하고, 동 특약을 무효로 할 정도의 사정도 없으며, 주변과의 임대료 차이, 물가상승 등은 계약체결 당시 경제적 상황 등 예측실패로 임대인 Y 측이 감수해야 하는 것이라는 등의 이유로 청구를 기각한 사례가 있습니다(서울중앙지방법원 2025.10.24. 선고 2004가합90212 참조, 우리법원 주요판결 - 상세보기 | 서울중앙지방법원).  

 

 2) 위 사례에서 포인트는 민법 628조를 편면적 강행규정으로 보아, 임대인 측의 차임증액 청구를 일정기간 금하는 특약은 유효하다고 본 점, 동 특약에도 불구하고 증액이 가능하게 하려면 특약을 무효로 할 만한 사정이 필요하다는 점, 그리고 통상 자주 언급되는 주변 임대료 상승, 물가상승 등의 사유는 임대인이 부담해야 할 사정으로 보는 점입니다. 따라서 임대인의 차임증액 요청이 있을 경우 위와 같은 판례의 입장을 잘 고려하여 그 부당성에 대해 강하게 이의를 제기할 필요가 있다 생각합니다.

 

## 4. 분쟁을 예방하려면 어떻게 해야 하나요?

 

 1) 이러한 임대차 차임 증액과 관련한 분쟁을 줄이기 위해서는 계약 체결 당시부터 증액과 관련하여  몇 년간 증액을 구할 수 없다는 취지의 특약을 기재해 두는 것이 좋습니다.

 

 2) 그리고 그러한 특약이 없다 하더라도, 임대인의 차임증액 청구는 매우 제한적으로 인정되는 추세라는 것을 기억하여, 이러한 증액 요청에 대해 판례 등을 근거로 하여 부당한 증액요청은 받아들일 수 없다는 것을 현명하게 잘 이해시키는 것도 불필요한 증액 논란 및 분쟁을 예방하고 정리하는데 도움이 됩니다.

 

 

## 5. Q&A

 

### Q) 결국 임대인이 차임을 증액하고자 하면 임차인은 들어줄 수 밖에 없지 않나요?

 

  Ans. 물론 임차인의 입장에서 임대인의 요구를 무조건 무시하기는 쉽지 않습니다. 하지만 위 언급한 바와 같이 임차인이 주장할 만한 유리한 논거들도 있고, 임대차보호법과 같은 법률에서도 임차인을 보호하기 위한 여러 규정을 두고 있기 때문에, 쉽게 임대인의 요구에 응하기보다 관련 법률 등을 잘 살펴 부당한 증액을 수인하게 되는 일은 없도록 지혜롭게 대처하는 것이 필요하다 생각합니다.

 

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